【令和8年度（2026年度）税制改革】首次购房者应了解的税收变更要点/
房价上涨、利率也在上升，购买住房的梦想似乎越来越远。西东京市、东久留米市、小平市的房价虽然也有所上涨，但涨幅不及东京23区或中央线沿线地区那么明显。对于正考虑“今后要购买住房”的人来说，税收制度绝非与己无关的事情。
在令和8年度（2026年度）税制改革中，围绕购房相关税制，对住房贷款减税、不动产取得税、固定资产税、登记许可税等多项制度进行了调整。
本次将为首次购房人士整理介绍需要特别注意的几个要点。
听说在日中国人当中，东京都文京区较受欢迎，但本税制适用于全国，且不论在留资格种类如何，只要在日本拥有住所、并符合税法上“居民（居住者）”要件的人士，均可适用。
一、住房贷款减税延长5年（截至2030年入住部分）
住房贷款减税（住宅ローン控除）的适用期限得以延长，凡在2026年1月1日至2030年12月31日期间入住者均为适用对象。
- 最高扣除额为409.5万日元（新建长期优良住宅、低碳住宅，若为育儿家庭等则为455万日元）
- 贷款限额根据住房的节能性能（ZEH水准节能住宅、认定长期优良住宅・低碳住宅等）而有所不同
- 建筑面积原则上需在50平方米以上，但综合所得金额在1,000万日元以下者及育儿家庭等，40平方米以上即可适用
另一方面，2028年以后，对住房节能性能的要求预计将趋于严格。截至2028年6月30日前取得建筑确认的新建住宅设有过渡措施，但此后不符合节能基准的新建住宅预计将不再适用该扣除。此外，位于土砂灾害等“灾害红色区域”内的新建住宅（改建重建除外）也被排除在适用范围之外（既有住宅及翻新装修仍继续适用）。
二、育儿家庭・年轻夫妇家庭的加成措施
“有19岁以下子女的家庭”或“夫妻双方中有一方未满40岁的家庭”，可享受贷款限额上调、建筑面积要件放宽（40平方米以上）等优惠。相关认定以入住当年12月31日时点的状况为准。
三、其他住房相关税收优惠
- 新建认定住宅等的所得税额特别扣除（延长3年）
- 既有住宅抗震改造、节能改造、无障碍改造等装修减税（延长3年）
- 更换住房时转让损失的盈亏抵扣・结转扣除，以及更换住房时长期转让所得的特例（延长2年）
四、不动产取得税・固定资产税“免税点”上调
对于评估额在一定标准以下的不动产，原本就设有不征收不动产取得税、固定资产税的“免税点”制度。此次该标准得以上调。
- 不动产取得税（自2026年度起）：土地由10万日元→16万日元，房屋（新建）由23万日元→66万日元，其他由12万日元→34万日元
- 固定资产税（自2027年度起）：房屋由20万日元→30万日元，折旧资产由150万日元→180万日元（土地不变）
五、新建住宅固定资产税减免措施延长5年
新建住宅在一定期间内可将固定资产税减半，此项措施延长了5年。
- 一般住宅：新建后3年内（公寓等为5年内）
- 认定长期优良住宅：新建后5年内（公寓等为7年内）
- 建筑面积要件放宽为40平方米以上240平方米以下（修改前为50平方米以上280平方米以下）
- 适用期限至2031年3月31日
六、不动产取得税计税标准的特例措施
新建住宅用房屋时，可从不动产取得税计税标准中扣除一定金额，此特例的扣除额由1,200万日元上调至1,300万日元，并延长5年（适用于截至2031年3月31日前新建的住房）。建筑面积要件也放宽为40平方米以上240平方米以下。
七、登记许可税减免措施延长3年（至2029年3月31日）
作为司法书士，与本人业务关系最为密切的，正是这项登记许可税减免措施。有关土地及住房登记所需缴纳的登记许可税，其减免税率的适用期限延长了3年。
- 因买卖土地而进行的所有权转移登记：原则税率2.0%→减免税率1.5%
- 住宅用房屋的所有权转移登记：原则税率2.0%→减免税率0.3%（认定长期优良住宅：独栋0.2%・公寓0.1%）
- 住宅用房屋的所有权保存登记：原则税率0.4%→减免税率0.15%（认定长期优良住宅为0.10%）
- 因住房贷款等设定抵押权的登记：原则税率0.4%→减免税率0.1%
若要适用减免措施，需附上住宅所在市区町村签发的“住宅用房屋证明书”（证明建筑面积50平方米以上等），并须在新建或取得房屋后1年内办理登记。具体要件及所需材料因个案而异，建议在委托登记时一并向本所确认，以确保万无一失。
不过，这项特例虽然在税率等方面进行了小幅调整，但其实早在本人取得司法书士资格之前的昭和时代便已存在，预计2029年4月以后也会以某种形式继续保留下去。
总结
本次改革在扩大对高节能性能住宅及育儿家庭支持力度的同时，也显示出今后对不符合节能基准的新建住宅的优惠将逐步缩减这一方向。购房时机及住宅性能的选择不同，所能享受的优惠内容也会随之变化，因此尽早掌握制度全貌十分重要。
尤其是与登记相关的登记许可税减免措施，会在实际的买卖及住房贷款手续中直接得到适用。关于所有权转移登记、抵押权设定登记等购房时的登记事宜，如有任何疑问，欢迎随时向本所咨询，即使是寻求“第二意见”也没有关系。一般来说，购买新建公寓或大型房地产开发商建造的新建独栋住宅时，登记由该业者指定的司法书士负责办理；而购买二手房时，则多由中介房地产公司或银行指定的司法书士负责。另外需要再次提醒的是，关于住房贷款减税等税额扣除的具体计算及申报事宜，建议向税理士或税务局咨询确认。
※本专栏基于令和8年度（2026年度）税制改革相关信息，以提供一般性资讯为目的编写而成。有关制度详情及最新信息，请另行参考国税厅、总务省、国土交通省等官方网站进行确认。今后内容可能因国会审议等而发生变更，敬请预先谅解。